Um estudo da consultoria Prospecta Inteligência Imobiliária, divulgado com exclusividade para EXAME.com, revela as 100 melhores cidades com menos de 1 milhão de habitantes para investir em imóveis no país.De acordo com o resultado, São Bernardo do Campo, na região do ABC, no estado de São Paulo, é a cidade com mercado imobiliário mais atrativo do Brasil.Na segunda posição do ranking está Campo Grande, capital do Mato Grosso do Sul e em terceiro lugar aparece Santo André, também no ABC. Para mostrar quais são as cidades com maior potencial, a consultoria, que tem base em Maceió, desenvolveu um indicador que analisa a atratividade dos municípios a partir do cruzamento de uma série de variáveis.O estudo é inovador na medida em que utiliza dados de demanda para observar as oportunidades de investimento, em vez de focar na oferta, como é a praxe na maioria das análises imobiliárias.A Prospecta analisou 94% das cidades brasileiras para chegar às conclusões do P2i-Lead. “O objetivo do indicador é conduzir os investidores e empresários a lugares que são atrativos, mas ninguém está olhando”, afirma Cristiano Rabelo diretor de Novos Negócios da Prospecta. Segundo ele, as cidades mais populosas não foram incluídas no ranking justamente porque o indicador visa destacar as regiões que estão com crescimento latente. “Algumas capitais já estão com um certo nível de saturação e o objetivo é entender o que despontaria como oportunidade para investimentos”, diz Rabelo. O mercado não está em criseSegundo a empresa, o estudo mostra que o mercado imobiliário não está saturado. A consultoria observa que o aumento de renda da população brasileira provocou um boom imobiliário, decorrente da inclusão das classes menos favorecidas no mercado.No entanto, quando as condições de crédito, emprego, aumento de renda, juros e inflação controlada se alinharam, e uma camada maior da população passou a comprar imóveis, os agentes do mercado disponibilizaram produtos de forma desordenada. Assim, a falta de planejamento proporcionou movimentos de oferta concentrados em algumas regiões, gerando superoferta e elevação de estoques. Nas conclusões do estudo, a consultoria afirma: “As localidades mais aquecidas normalmente são os mesmos alvos dos investidores e com tantos players olhando para o mesmo lugar, com o tempo é natural que as oportunidades na localidade diminuam”. Conforme defende Cristiano Rabelo, o mercado não está em crise, os investidores é que estão olhando para os lugares errados. "O P2i-Lead mostra que existem muitas regiões com demanda reprimida e que possuem populações com alta capacidade financeira para comprar imóveis", diz. De olho na demandaEnquanto muitos estudos usam o valor médio do metro quadrado para apresentar o potencial de uma determinada região, concentrando as atenções sobre as características dos imóveis ofertados, a Prospecta buscou avaliar a atratividade das cidades a partir da demanda.A empresa justifica que ao observar a oferta, a análise se volta para dados que já ocorreram. Já ao olhar a demanda é possível observar melhor o que está por vir.“O mercado está acostumado a olhar atratividade pela oferta, nós queremos dar esse contraponto pela ótica da demanda, uma vez que a demanda é que decide o que comprar, quando comprar e onde comprar”, afirma Cristiano Rabelo.Ele explica que as cidades que aparecem nas 100 primeiras posições do P2i-Lead atingiram uma nota alta no índice a partir do preenchimento de quesitos como: alta renda per capita, alto número de pessoas economicamente ativas, déficit imobiliário considerado atrativo, nível de instrução elevado, alta capacidade de endividamento, entre outros.O indicador observa a renda, por exemplo, para mostrar se a população da cidade tem capacidade financeira para comprar imóveis. O nível de instrução, de forma semelhante, mostra se a cidade tem uma população que tende a ter maior nível de renda.Um dos pontos de destaque ainda é a avaliação dos movimentos migratórios das cidades, que têm forte correlação com o aumento no consumo dos produtos imobiliários.Como as variáveis trabalhadas são focadas na demanda do ponto de vista das pessoas físicas, O P21-Lead foca principalmente em imóveis residenciais.Dessa forma, ele pode ser útil tanto para empresas que buscam investir em empreendimentos imobiliários, quanto investidores que buscam as melhores cidades para comprar um imóvel com o objetivo de obter renda.Cristiano Rabelo ressalta, no entanto, que o indicador não deve ser o único critério usado para a decisão do investimento.“O P2i-Lead sinaliza que ali existe um mercado para que eu possa comercializar, mas é preciso analisar também a oferta. Uma coisa é saber que existe demanda, e de qualidade. Depois é preciso analisar se o local já possui oferta para o tipo de produto que a empresa ou o investidor estão buscando oferecer”, diz o diretor.Além de apresentar uma nota sobre a cidade, que define em qual posição ela está no ranking, o indicador também mostra o potencial da cidade para investimentos em imóveis de alto, médio e baixo padrão.Para cada um desses três padrões é atribuída uma classificação, que vai de péssimo a ótimo. São Bernardo do Campo, que é a cidade líder do ranking, tem ótimo potencial para os três padrões de imóveis.No entanto, entre as 100 cidades com melhores notas, algumas podem ter um péssimo potencial para imóveis de alto padrão e ótimo potencial para empreendimentos de baixo padrão, por exemplo. MetodologiaO estudo incluiu apenas cidades com menos de 1 milhão de habitantes, segundo a projeção de população para 2013 da empresa Onmaps-Geofusion, plataforma de inteligência geográfica que reúne informações sociodemográficas.A consultoria selecionou em um primeiro momento as variáveis socioeconômicas e demográficas que considera relevantes para indicar a atratividade imobiliária de uma região.A partir desses critérios, foram realizados testes de correlação estatística para definir a ponderação mais precisa entre os dados levantados.Como o objetivo do indicador é identificar atratividade imobiliária, traduzida por dados que caracterizam a demanda, só foram consideradas variáveis que se mostraram no mínimo relevante.As variáveis foram divididas em três diferentes níveis, definidos a partir de cálculos que mostraram a correlação mais apropriada das informações. No primeiro grupo foram relacionadas as variáveis relevantes, que são: área da cidade, densidade demográfica, Índice de Gini (indicador de desigualdade social), empresas atuantes, habitantes com ensino fundamental completo e médio incompleto.As variáveis muito relevantes foram enquadradas no segundo grupo, que inclui: PIB, empregos formais, habitantes sem instrução ou com ensino fundamental incompleto; habitantes com ensino médio completo e superior incompleto; e domicílios na condição de próprio e quitado.E no terceiro grupo foram incluídas as variáveis indispensáveis, que são: taxa de urbanização, renda domiciliar, população com faixa etária entre 20 e 49 anos, migrantes de data fixa, habitantes com ensino superior completo, domicílios na condição de déficit; IDH-M.Cada grupo teve um peso diferente no cálculo, de acordo com sua importância.Em seguida, foi realizada uma análise comparativa embasada na quantidade de domicílios por faixa de renda para identificar a potencialidade de cada cidade para cada tipo de empreendimento: de baixo, médio e alto padrão.Nessa análise foram considerados domicílos da classe A para alto padrão, domicílios da classe B para médio padrão e domicílios da classe C para baixo padrão.A empresa avalia que essas diversas variáveis, aparentemente desconectadas, se complementam quando analisadas em conjunto e cumprem o objetivo final de mostrar se a população da cidade tem condições favoráveis à compra de imóveis.Todo o trabalho de desenvolvimento dos cálculos e de seleção e agrupamento das variáveis foi coordenado por Juliana Oliveira, gerente de projetos da Prospecta e mestre em economia aplicada, e Thiago Tito, que atua nas análises estatísticas e demográficas da Prospecta e é mestre em geografia. As fontes utilizadas para o estudo contemplam instituições como Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), Programa das Nações Unidas para o Desenvolvimento (Pnud), Ministério do Trabalho, Associação Brasileira de Estudos Populacionais, Data SUS e Onmaps-Geofusion.
06 de fevereiro de 2015
Alta acumulada é de 6,29%, abaixo da inflação estimada para o período. Rio e São Paulo seguem com os maiores preços por metro quadrado.Os preços dos imóveis subiram 0,39% em janeiro, segundo pesquisa FipeZap divulgada nesta quarta-feira (4). Em 12 meses, a alta ficou em 6,29%. Descontada a inflação (estimada em 1,2% para este mês e em 7,1% em 12 meses), os preços mostraram a primeira queda real desde 2011, segundo o levantamento.Na comparação entre meses de janeiro, 11 das 20 cidades pesquisadas tiveram queda em termos reais, inclusive São Paulo (-0,1%) e Rio de Janeiro (-0,4%). As duas cidades, no entanto, ainda detêm os maiores preços médios por metro quadrado do país: R$ 10.617 no Rio de Janeiro, e R$ 8.446 na capital paulista.No Rio, o Leblon segue na liderança dos endereços mais caros, com o metro quadrado anunciado, em média, por R$ 23.527. Em São Paulo, a Vila Nova Conceição aparece em primeiro, com o metro quadrado a R$ 14.659.Janeiro Em janeiro, apenas em Fortaleza os preços tiveram aumento real, acima da inflação. Na capital cearense, a alta foi de 1,43%. Já Porto Alegre registrou a maior queda de preços, com variação de -0,68%.
05 de fevereiro de 2015
Falta pouco para o Carnaval e muita gente está em busca dos melhores lugares para curtir a folia, sem gastar muito. Uma das opções menos impactantes para o bolso pode ser alugar um imóvel para a temporada.O site Voltem.com, que pertence ao Hotel Urbano, fez um levantamento sobre quais são os lugares que estão sendo mais procurados para a edição deste ano da festa. No primeiro lugar da lista está o Rio de Janeiro, que deve receber quase 1 milhão de turistas no feriadão, segundo estimativa da RioTur.No segundo lugar está a região dos lagos, no estado do Rio de Janeiro, englobando as cidades de Cabo Frio, Búzios e Arraial do Cabo. Na terceira posição está o litoral norte de São Paulo, com Caraguatatuba, Ilhabela, São Sebastião e Ubatuba.Segundo o site, a maior parte das pessoas que se interessam por alugar imóveis no Carnaval é formada por grupos de jovens, entre 20 e 30 anos, seguidos por casais e famílias com filhos. Os destinos buscados, por sua vez, são predominantemente de praia. Ainda de acordo com o Voltem.com, apesar da proximidade do Carnaval, ainda é possível encontrar bons preços.
03 de fevereiro de 2015
Ar-condicionado faz mal para a saúde?Não. Os aparelhos têm filtros com funções similares às dos pulmões, ou seja, filtram o ar do ambiente. O que prejudica a saúde é a falta de manutenção ou o uso incorreto. É preciso fazer limpezas periódicas dos filtros. No caso de residências, o ideal é a cada 30 dias. E, uma vez por ano, é recomendado fazer limpeza nos trocadores de calor (serpentinas) e dutos. Para esse tipo de manutenção é necessário contratar um profissional especializado.Além da pureza, os fatores que influenciam o bem-estar e a saúde humana são a temperatura e a umidade relativa. Choque térmico é prejudicial?Sim. Se, na rua, a temperatura passar dos 30 graus, não faz bem chegar em casa ou no escritório e programar o equipamento para deixar o ar com 18. A temperatura ideal de um ambiente deve ficar entre 21 a 26 graus. O ambiente climatizado por ar-condicionado tem de estar completamente fechado?Quanto mais fechado for o ambiente menor será a energia consumida pelo condicionador de ar para manter a temperatura baixa. Logo, o conceito de manter os ambientes mais fechados é favorável do ponto de vista econômico, porém não é o mais saudável.Quando respiramos, absorvemos o oxigênio contido no ar e liberamos dióxido de carbono (CO2). Desta forma, se houver diversas pessoas em um ambiente e ele for completamente fechado, a taxa de CO2 aumenta e o nosso metabolismo sente isso (sensação de sono e cansaço). Assim, é recomendável que haja uma renovação de ar (entrada de ar externo).A maioria dos equipamentos residenciais (de janela e splits) não possuem sistemas de renovação de ar, pois se considera que, nas residências, além de o número de pessoas não ser elevado, existe renovação constante através das frestas das portas e janelas ou através da abertura de portas. Mesmo assim, nestes ambientes recomenda-se abrir as janelas totalmente uma vez por dia para que o ar tenha sua renovação completa. Aparelhos de ar-condicionado com maior capacidade (BTU/h) são melhores?Não. Na verdade, ao escolher um produto para climatizar a casa, é preciso fazer o correto dimensionamento da carga térmica. Se isso não for feito, o consumidor pode ficar frustrado com o desempenho do ar-condicionado. Como controlar o consumo de energia? - Adquira um equipamento com potência adequada ao tamanho do ambiente onde você pretende instalá-lo, pois os aparelhos com eficiência menor em ambientes mais amplos consomem mais energia;- Evite a entrada de sol no ambiente refrigerado.- Instale o aparelho num local com boa circulação de ar;- Regule o termostato e evite o frio excessivo;- Mantenha portas e janelas fechadas quando o aparelho estiver ligado;- Limpe os filtros;- Desligue o aparelho quando o ambiente estiver desocupado;- Quando possível, prefira usar o ventilador.
02 de fevereiro de 2015
A duas semanas do início do Carnaval, que começa oficialmente no dia 12 de fevereiro, o G1 foi aos principais circuitos da folia e encontrou imóveis cujos valores dos aluguéis variam de R$ 4 mil a R$15 mil durante os seis dias de festa. Entretanto, corretores de imóveis que atuam nas regiões oficiais da festa relatam que, a depender da localização, os preços podem cair para pouco mais de R$ 2 mil ou subir e atingir impressionantes R$ 30 mil.Quem está na expectativa de ganhar uma grana extra com aluguéis durante a festa momesca é Márcia Assis, de 56 anos. Moradora do bairro de Ondina, ela já está arrumando as malas para alugar o apartamento onde mora. Pelo terceiro ano consecutivo, Márcia conta que o imóvel ficará com uma família de Brasília durante todo o carnaval. O imóvel, que tem três quartos e vista privilegiada para o circuito Dodô (Barra-Ondina), será alugado no período pela valor de R$ 15 mil."Há três anos eu alugo para as mesmas pessoas. Neste ano, eu saio de casa na quarta (11 de fevereiro) e volta na quinta seguinte (18 de fevereiro)", afirma. Além do próprio apartamento, Márcia conta que é responsável pelo aluguel de outros quatro imóveis no mesmo edifício. "Quatro já estão alugados. Os valores variam entre R$ 13 mil e R$ 15 mil", destaca.Conforme Márcia, mais de 50% dos 23 apartamentos do edifício são colocados para alugar nesse período do ano. Nos dias em que ficará longe de casa, ela ressalta que estará no apartamento da irmã. "Ela mora na Avenida (circuito do carnaval no bairro Campo Grande). Então, mesmo alugando meu apartamento, não deixo de curtir a festa", ressalta.Assim como Márcia Assis, Antônio José, de 42 anos, tem dois apartamentos no bairro de Ondina. Localizado bem no meio da folia, Antônio antecipa que um dos imóveis, que tem dois quartos, já foi alugado pelo valor de R$ 9 mil. As chaves do apartamento serão entregues ao locatário na quarta-feira (11 de fevereiro), um dia antes do começo oficial da festa, e devolvidas na quarta-feira de cinzas, no dia 18 de fevereiro.Um segundo apartamento, localizado no mesmo edifício, só que com um quarto, já está em fase de negociação e deve ser alugado pelo valor de R$ 7 mil no mesmo período. Antônio explica que durante o carnaval fica mais no interior, e que há sete anos aluga os imóveis.Ele detalha que o apartamento locado por R$ 9 mil ficará com uma família de Brasília pelo quarto ano consecutivo. "Quando chega outubro, eles já me ligam. Tem pessoas que oferecem valores maiores, mas já deixo com eles, porque são tranquilos e nunca fizeram nenhuma bagunça", argumentou.
29 de janeiro de 2015
Depois de comprar um imóvel na planta, além de esperar alguns aninhos pela conclusão da obra, o comprador ainda precisa aturar o atraso no prazo de entrega na obra.Segundo dados da empresa de engenharia Tallento, especializada em gerenciamentos de obras, o tempo médio de atraso das construtoras na conclusão dos empreendimentos foi de 43 dias em novembro 2014.O tempo é quase cinco vezes menor do que o registrado em janeiro de 2011, quando o atraso médio das obras atingiu o pico de 182 dias, o maior período registrado desde julho de 2006, quando o atraso chegava a 28 dias. A partir de 2011, o tempo de atraso passou a ter queda expressiva até julho de 2012, quando passou a ser de 84 dias, em média.A demora na entrega passou a oscilar e entre junho e novembro do ano passado, caiu de 59 para 43 dias. (veja quanto tempo pode levar a liberação do financiamento do imóvel pelo banco)A pesquisa é realizada a partir da análise dos prazos de entrega de 200 empreendimentos, construídos por clientes da Tallento, dentre os quais 80% são focados em imóveis residenciais.Algumas das empresas atendidas pela Tallento são: Cyrela, Bueno Netto, Gafisa, Helbor, Setin e PDG.De acordo com a Tallento, dois motivos principais explicam a queda no atraso das obras: a maior preocupação das empresas em buscar eficiência para reduzir custos; e o desaquecimento do mercado imobiliário, que registrou queda no número de lançamentos de unidades no Brasil em 2014.Saiba quais são seus direitosGeralmente, no contrato de compra do imóvel a construtora já informa que o prazo de entrega da obra pode sofrer atrasos de até 180 dias. Mas essa cláusula é considerada abusiva por alguns advogados e tem sido contestada nos tribunais. Atrasos de até 180 dias devem ser devidamente justificados pelas construtoras e o prazo máximo de atraso não deve ser regra, mas, sim, exceção, diz o Procon-SP.O reajuste das parcelas do financiamento do imóvel pelo Índice Nacional da Custo da Construção (INCC) devem ser congeladas em caso de atrasos, completa o órgão de defesa do consumidor. Segundo Marcelo Tapai, advogado especializado em direito imobiliário e presidente da Comissão de Habitação da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB) de São Paulo, ações na Justiça contra as construtoras podem render ao comprador indenizações que variam de 0,5% a 0,8% do valor do imóvel por mês de atraso na entrega da obra. O objetivo dessas ações é compensar as eventuais despesas que o proprietário pode ter com o aluguel de outro imóvel ou ainda buscar o reembolso dos rendimentos que o comprador deixou de obter com a locação da nova casa ou apartamento por causa do atraso.Caso o comprador do imóvel na planta tenha se planejado para receber as chaves do imóvel novo logo após o casamento, por exemplo, também é possível pedir indenização por danos morais por incômodos causados pelo descumprimento do prazo de entrega do empreendimento pela construtora.
28 de janeiro de 2015
O número de novos contratos de locação residencial na cidade de São Paulo cresceu 8% em 2014, na comparação com o ano anterior. É o que aponta balanço da Lello, empresa de administração imobiliária no Estado, com 19 filiais na capital, interior, Grande ABC e litoral. Segundo a administradora, 65% dos novos alugueis fechados no ano passado foram para apartamentos em condomínios residenciais.O valor médio do aluguel na cidade em 2014 ficou em R$ 2,4 mil. Em 2013 a média foi de R$ 2,2 mil. Imóveis de dois dormitórios representaram 47% dos novos contratos de aluguel. Os de três dormitórios responderam por 32% e os de um dormitório, por 17%. Apenas 4% das locações novas foram de unidades com mais de três dormitórios.“Para a locação de apartamentos de um e dois dormitórios, a preferência é cada vez mais por imóveis próximos à estações do metrô. É crescente a preocupação com a mobilidade. E as pessoas optam por apartamentos em razão da comodidade e maior segurança oferecida pelos condomínios”, diz Roseli Hernandes, diretora comercial da Lello Imóveis.
26 de janeiro de 2015
As prefeituras já começaram a entregar ou divulgar o calendário de pagamento do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) 2013. Quem tem dinheiro para pagar o tributo à vista pode se beneficiar dos descontos oferecidos. Na capital paulista, por exemplo, o cidadão que paga o valor total em uma única parcela tem 6% de desconto, já em Maringá (PR) o desconto chega a 15%."Quem tem o dinheiro deve pagar à vista. Não há aplicações no mercado financeiro que compensem esse desconto. Não adianta pegar empréstimo para pagar à vista. Paga quem tem dinheiro. Quitar tudo de uma vez só é melhor, já que não teria a responsabilidade com as parcelas, evitando possíveis multas", Márcio Chéde, diretor do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP). A empresária Sônia Meiwald, 55 anos, moradora do bairro de Granja Julieta, na Zona Sul de São Paulo, prefere pagar o IPTU a prazo. Segundo ela, no começo do ano não sobra muito dinheiro por conta das demais contas do período, como o IPVA, por exemplo. "No ano passo passado paguei R$ 950 e estou esperando o reajuste. Sei que vai aumentar", afirma a empresária, que sempre parcela no máximo de prestações possíveis." Acabei de pagar o do ano passado e já vai começar o deste ano". Quem não tem o dinheiro para pagar à vista pode parcelar. Em São Paulo é possível pagar o valor em até dez prestações, contanto que cada uma das parcelas seja superior a R$ 20. Consulte o site da prefeitura de sua cidade e conheça as condições. O IPTU é um imposto calculado sobre o valor venal do imóvel, que é definido pela prefeitura e inferior ao de mercado. Sobre essa cifra é aplicada a alíquota vigente em cada município, que varia conforme o imóvel.
23 de janeiro de 2015
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